L'architetto Fubini non ci convince mica...

Il 5 luglio il Consiglio Comunale di Courmayeur ha adottato il testo definitivo delle nuove Norme Tecniche d'Attuazione.
Siccome le controdeduzioni dell'arc. Fubini sono ben lontane dall'averci convinti, abbiamo inviato la lettera che potete leggere di seguito o qui agli uffici regionali Urbanistica e pianificazione, Tutela aree SIC e ZPS, Valutazione ambientale, all'Assessorato all'Ambiente e al  Difensore civico.
Nella nota ribadiamo i nostri fondati dubbi sull'illegittimità del procedimento adottato per modificare il Piano regolatore e chiediamo risposte chiare sulla vicenda dell'ampliamento del golf.
Abbiamo fatto, inoltre, un pò di conti rispetto al valore dell'operazione "aggiornamento variante generale al PRGC": circa 170 milioni di euro; se a voi sembrano pochi....
 
Ora la Regione, in sede di conferenza di pianificazione, sta valutando...

Buona lettura  e fateci sapere cosa ne pensate.



Oggetto: PRGC Courmayeur – delibera C.C. n. 39/2012 – Segnalazione di presunta illegittimità e richiesta d'intervento.

Con la presente, in relazione all'adozione da parte del Consiglio comunale di Courmayeur con deliberazione n. 39/12 del testo definitivo delle NTA del PRGC, si ribadisce integralmente quanto già dichiarato nelle precedenti comunicazioni e si rileva quanto segue per l'adozione dei provvedimenti di competenza e perché le istituzioni in indirizzo non possano appellarsi alla mancata conoscenza per un'eventuale corresponsabilità:

 1. da un esame della deliberazione consiliare e dei suoi allegati non si rileva nessuna puntuale e fondata argomentazione – in particolare, da un punto di vista giuridico – che contraddica gli elementi di illegittimità dell'iter seguito dall'amministrazione nell'adozione del c.d. atto d'integrazione e aggiornamento delle NTA 2007 evidenziati da diverse osservazioni al PRGC, compresa la nostra. (oss. n. 12). Si sottolinea, in proposito, che il fatto che l'amministrazione abbia dovuto prevedere la fase delle osservazioni, ordinariamente prevista per nuove norme e non per un aggiornamento non discrezionale, conferma l'ipotesi che si sia trattato di una modifica sostanziale alle NTA del 2007. La controdeduzione comunale risulta assolutamente insufficiente e non puntuale. Viene infatti operato un mero rinvio alla motivazione della delibera che in realtà non dice nulla. Vediamo nel dettaglio i punti di tale c.d. premessa, che richiama:

• il parere della struttura urbanistica regionale di non decadenza della variante del 2007, in quanto trasmessa alla regione per l’approvazione (cfr. prot. 13862 del 27/09/2010) – La nostra osservazione non sollevava tale punto;
• le relazioni del 13/04/2012 e del 24/06/2012 dell’arch. FUBINI, tecnico incaricato e soggetto specificamente competente per materia, che attestano che non sono state apportate modifiche sostanziali (strutturali) all’impianto adottato nel 2007 – Le relazioni in realtà, come si vedrà di seguito, non dimostrano questo, ma si limitano a conteggiare quante nuove case potranno essere realizzate...
• le dichiarazioni dell’Assessore ZUBLENA nel Consiglio Regionale del 21/06/2012 ove, in risposta a un’interpellanza sull’argomento, ha chiarito che l’adozione di un nuovo testo di NTA non contrasta né con le norme, né con la prassi sinora seguita, se finalizzata ad adeguamenti che non modifichino il PRG 2007 nella sua impostazione strutturale. Nell’occasione ha anche sottolineato che tale prassi è, peraltro, conforme al principio di conservazione degli atti del procedimento amministrativo e di conseguenza all’economicità dell’azione amministrativa – L'Assessore, come confermato nell'incontro avuto con gli scriventi, si è limitata a ribadire quanto da noi già dichiarato, ossia che le NTA 2012 non possono modificare nella sostanza la variante del 2007;
• il disposto dell’art. 29 della l.r. 12/2009 (Disposizioni in materia di VIA e VAS) in base al quale i procedimenti avviati prima della legge del 2009, come nel caso di specie, vanno conclusi ai sensi della normativa vigente al momento dell’avvio del procedimento – La norma prevede che i suddetti procedimenti avviati vengano conclusi, senza modifiche sostanziali. È infatti evidente, da un punto di vista giuridico, che se si apporta una modifica sostanziale al testo della variante – come intervenire sugli equilibri funzionali, cambiare la destinazione di zona lasciando immutata la sua delimitazione (come avvenuto per le zone artigianali e parte delle alberghiere e agricole) o prevedere l'estensione del campo da golf in zone zps e sic – allora il principio inderogabile da applicare è quello del tempus regit actum: siamo, quindi, di fronte a un nuovo procedimento da sottoporre alla nuova normativa. In ogni caso, anche la vecchia normativa vigente al momento dell'avvio del procedimento di approvazione della variante generale non è stata rispettata. Se si applica la normativa del 1991, la legge, comunque,  chiede un confronto preventivo tra comune e regione rispetto al testo preliminare della variante, cosa che qui non è avvenuta (per le NTA del 2007 sì, per quelle del 2012 no);
• il confronto tra il Sindaco e gli uffici urbanistici regionali, principali interpreti della l.r. 11/98, per condividere le innovazioni e verificare che si collochino nel solco della procedura del 2007 – Non c'è traccia formale di tale confronto e più volte gli uffici regionali hanno dichiarato di non aver esaminato il nuovo testo delle NTA adottato nel 2012.

 2. rispetto al tema della salvaguardia: l'amministrazione comunale ha stabilito che il testo definitivo delle norme del 2007 non rileva più a tale fine, ma solo quello del 2012. Risulta quindi possibile – come già avvenuto in passato, cfr. TAR VdA sentenza n. 72/2009 relativa a delibera del Consiglio comunale Courmayeur n. 44/08 – che il Comune di Courmayeur nel periodo tra l'adozione del testo definitivo da parte del Consiglio Comunale e quello di approvazione della variante da parte della Regione autorizzi interventi edilizi fondati su norme che successivamente saranno dichiarate illegittime dal TAR o dalla stessa RAVdA in sede di approvazione della variante. Riteniamo opportuno che la Regione, e in particolare l'ufficio direzione urbanistica, intervengano per definire subito questo aspetto, pena la corresponsabilità nei successivi inevitabili contenziosi (amministrativi e, conseguenti, contabili).
Si rammenta agli uffici regionali che, durante l'incontro con l'ass. Zublena, erano stati sollevati seri dubbi dal dirigente della direzione urbanistica rispetto alla facoltà del comune di Courmayeur di non considerare la norma del 2007 ai fini della salvaguardia; il dirigente si era infatti impegnato ad approfondire da subito la questione, viste le sue implicazioni.
Qui di seguito un estratto del verbale di Consiglio n. 39/12 in cui il Segretario, dott. Minelli, dichiara:

"le misure di salvaguardia si applicano nel modo seguente. Fino all’approvazione della variante generale i permessi per costruire vengono rilasciati in base alla normativa urbanistica originaria (quella preesistente – 1989); quindi se un progetto contrasta con la stessa, è negata la concessione anche se è conforme alla variante adottata. Invece se la concessione edilizia è autorizzabile in base alla normativa preesistente ancora vigente (1989), ma non è aderente a quella della variante adottata, allora è sospesa ogni determinazione sulle pratiche contrastanti con la variante in corso di approvazione (art. 20 comma 1 l.r. 11/98). Nell’ipotesi in cui la variante adottata in prima istanza (2007) venga modificata e vi sia una nuova versione della variante riadottata (2012), è a quest’ultima che occorre far riferimento per l’operatività delle misure di salvaguardia. Infatti è evidente che la prima versione (quella adottata inizialmente – 2007) è superata dalla seconda versione adottata dal C.C. (2012), che è l’unica che, se approvata dalla Regione, potrà tramutarsi in disciplina urbanistica. La primitiva versione della variante adottata (2007) avrà anch’essa efficacia ai fini delle misure di salvaguardia, ma solo fino al momento in cui non sia stata effettuata la seconda adozione. Da questo momento è la seconda variante adottata a fungere da parametro di riferimento per le misure di salvaguardia. Corre l’obbligo di precisare che il 2012 rispetto al 2007 ha modificato le sole NTA, restando invariati i restanti documenti che compongono la variante generale al PRG".

Qui di seguito forniamo alcuni esempi di criticità derivanti da tale interpretazione del principio della salvaguardia:

• equilibri funzionali: il rapporto previsto dalle NTA è più restrittivo di quello previsto dal piano vigente (1989), ma tale norma, se applicata nella versione del 2012 anzichè in quella del 2007, consentirebbe da subito lo sblocco dell'edilizia secondaria !
• Zone Bd: il caso più evidente in cui un'errata applicazione del principio della salvaguardia potrebbe causare danni irreperabili, in quanto molte di tali zone rientrano per il vigente piano 1989 e per le NTA 2012 nelle zone C, in cui è consentita l'edificazione a scopo abitativo al contrario di quanto previsto delle norme del 2007. Da rammentare che una di tali zone Bd, in cui ora è possibile realizzare edilizia residenziale, è stata così disciplinata in contrasto con il rigetto di un'osservazione in tal senso, promossa nel 2007 da congiunti dell'attuale Sindaco;

 3. A sostegno della tesi che le NTA 2012 sono da intendersi come modifica sostanziale al testo definitivo della variante del 2007, è la previsione da parte del Consiglio Comunale di una norma transitoria. Il precedente art. 26 NTA 2007 prevedeva una norma transitoria a tutela dei c.d. diritti quesiti – ossia le domande di concessione presentate entro una certa data e bloccate per gli equilibri funzionali. Se le norme del 2012 fossero solo un aggiornamento non ci sarebbe bisogno di altre norme transitorie che invece stravolgono le precedenti;

 4. Con manifesta incoerenza il consiglio comunale ha rigettato alcune osservazioni sulle norme del 2012 in quanto ritenute modifica di zonazione, mentre la stessa amministrazione con il testo preliminare delle NTA 2012 ha stravolto nella sostanza i contenuti della zonazione adottata nel 2007, in particolare rispetto alla disciplina delle zone artigianali e a diverse zone alberghiere;

 5. Le istituzioni europee cofinanziano attività di promozione delle aree tutelate da ZPS e SIC (per esempio il progetto Vivavda cofinanziato dal Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR) - Programma Competitività regionale 2007/13). In presenza di norme che mettono in pericolo tali aree (come quelle relative al campo da golf) senza nemmeno rispettare la procedura in materia di VAS, non si può escludere che sia avviata una procedura d'infrazione e il blocco delle risorse (e magari richiesta la loro restituzione con relativo danno contabile);

 6. In sede di adozione definitiva delle NTA 2012, non viene data nessuna spiegazione sul perchè si sia equiparata la destinazione "seconde case" con quella "uffici". Non c'è nessuna relazione che motivi questa limitazione per chi volesse costruire  "veri"  uffici. Sussiste il rischio che questa equiparazione possa in un secondo tempo consentire la variazione di destinazione da uffici già esistenti a seconde case, in deroga agli equilibri funzionali, rendendo così possibile una sanatoria di fatto;

 7. Rispetto alle Zone artigianali, industriali e commerciali: è errato quanto dichiarato dall'arch. Fubini nella relazione di adozione del testo definitivo: le NTA 2007 non prevedevano possibilità di realizzare abitazione principale (salvo per l'abitazione dell'artigiano). Tant'è che le osservazioni che nel 2007 lo chiedevano sono state rigettate. Da evidenziare che l'obiettivo di sostenere la prima casa – non convenzionata e comunque di un valore al metro quadro intorno ai 7.000/9.000 euro – non può cancellare l'obiettivo, di pari importanza, di sostegno alle attività artigianali e industriali previsto nella relazione connessa al PRGC 2007 e concretizzato nelle NTA 2007. Nelle zone C (ex D) era già prevista una zona Ca destinata a edilizia convenzionata, ma solo per una determinata sottozona, mantenendo così la destinazione principale (artigianale, ecc.). Era inoltre consentita la possibilità di realizzare abitazioni, cedute a titolo di locazione temporanea a favore di addetti ad attività economiche con sede produttiva nel Comune. Ora si prevede, invece, l'estensione della destinazione abitativa a tutte le zone e non per edilizia convenzionata, ma per prima casa, anche di lusso. Da evidenziare che in tali zone, anche il piano del 1989 non consentiva l'edilizia residenziale;

 8. la relazione d'approfondimento dell'arch. Fubini – questa sì vera e propria integrazione e non modifica – riconosce il valore delle zone sic e zps, oltre che la crescente antropizzazione delle aree connessa all'attività golfistica. La scelta dell'ampliamento risulta quindi ancora più paradossale ed incoerente;

 9. Rispetto alla questione dell'ampliamento del campo da Golf, evidenziamo che:

• l'Art. 21, comma 1 lett. d) - AREE PER LA PRATICA DEL GOLF delle Norme Tecniche d'Attuazione del PRG adottate dall'amministrazione Derriard in data 17/4/2012 con deliberazione n. 28/12 prevedeva: (...) Al fine di mantenere e sviluppare, con un corretto approccio ambientale, il comprensorio legato alla pratica del golf sono attuabili i seguenti interventi: (...)  estensione del percorso da golf nelle sottozone limitrofe Ef16, Ec18, Ef04, Eh02 e Eg14 e Eg19.
• Rispetto alla seduta consiliare del 5/7/12, il Sindaco dice "abbiamo rimodulato l'articolo (art. 21 NdA), il contenuto rimane uguale". Da una parte, l'Amministrazione è stata costretta ad eliminare il comma 1 lett d) dell'art. 21 che prevedeva l'esplicita possibilità di ampliamento del golf in un'area pari a oltre il doppio dell'attuale. Resta, però, una norma di rinvio (art. 21, comma 3) che prevede l'applicazione delle norme sul golf a tutte le zone E e non solo alla zona Eh. 
• Di fatto, l'estensione pare rimanere, come del resto confermato dall'ultimo comma e dal fatto che la nostra osservazione è stata bocciata. Il Sindaco, inoltre, ha dichiarato che l'ultima versione dell'art. 21 va considerata solo rimodulata e non modificata.

Risulta quindi necessario un intervento chiarificatore da parte delle istituzioni regionali;

 10. Non viene spiegato, in sede di adozione del testo definitivo delle NTA 2012, quale sia il vantaggio – per il bene comune e per gli obiettivi espressi in sede di relazione – conseguente al ribaltamento degli equilibri funzionali. Manca, infatti, una motivazione coerente con gli obiettivi di promozione del settore alberghiero e della prima casa. L'unico vantaggio evidente è per chi era in lista d'attesa, ma il PRGC deve perseguire interessi generali e non particolari, e qui, lo ripetiamo, non viene nemmeno spiegato quale sia il vantaggio generale. Si fa riferimento a una futura maggiore programmazione, senza specificare gli obiettivi della stessa. Si evidenzia, inoltre, che come ribadito in sede di PTP, gli equilibri funzionali, oltre a promuovere le destinazioni alberghiere hanno comunque la finalità di stoppare destinazioni (o peggio ancora usi del suolo) non vantaggiosi per la comunità, come appunto quello della seconda casa. Da notare che l'eventuale obiettivo alternativo di adeguare il PRGC a supposte esigenze gestionali deve seguire un iter preciso: quello della variante e non del c.d. aggiornamento e integrazione.
Il ribaltamento, immotivato, del rapporto temporale (prima costruisco le seconde case e poi si vedrà) favorisce chi potrà realizzare le seconde case, ma non determina nessun vantaggio  per la comunità;

 11. La capacità insediativa può forse essere rimasta invariata – in realtà come ammesso nella stessa relazione dell'arch. Fubini, così non è –  ma sono cambiate le destinazioni d'uso degli immobili, con un evidente squilibrio per la destinazione abitativa rispetto alle altre. Da notare che tale squilibrio è già presente allo stato attuale, in forza del vigente PRGC del 1989 e che il piano del 2007 cercava di invertire tale deriva;

 12. la nuova edificazione premiale residenziale secondaria (connessa all'alberghiero) intaccherebbe anche zone con altra destinazione, in manifesto contrasto con qualsiasi idea di pianificazione urbanistica;

 13. Zone Bd e Cd (alberghiere): si rammenta che l'art. 5.2 2007 prevedeva: Tale zonazione, attraverso la determinazione della capacità insediativa, e la individuazione di zone specificatamente destinate alla ricettività turistica, così intesa ai sensi di legge (legge regionale 33/84 e legge regionale 11/96), e classificate come zottozone Bd e Cd, privilegia la destinazione turistico-ricettiva rispetto alla residenziale.
Nelle NTA 2012, con un'evidente modifica sostanziale, abbiamo l'introduzione, di fatto, di una nuova zonizzazione in cui compaiono zone con destinazione d’uso esistente prevalente non ricettiva (e ciò in contrasto con la relazione alla base delle scelte del 2007 e le analisi sull'edificato svolte dallo stesso arch. Fubini) dove diventa possibile realizzare anche abitazioni. In particolare, si segnala:

• la zona Bd 11, in cui decaduto l'accordo di programma, ecco spuntare la possibilità, tanto per cambiare, di poter realizzare case;
• la zona del Pussey, in cui sono evidenti alcuni immobili in corso di realizzazione che già sembrano appartamenti anziché uffici, box o ricettivo (destinazioni consentite nel 2007, salvo quanto già previsto in sede di norma di salvaguardia);
• la zona di Dolonne, rispetto alla quale specifiche osservazioni in tal senso, nel 2007, erano state respinte.

 14. Lo studio sulle zone agricole doveva essere presentato in sede di adozione del testo preliminare e non in sede di testo definitivo. Da notare che gli indirizzi regionali in materia di zone agricole - Linee guida inerenti al cambio di destinazione d’uso dei fabbricati agricoli - prevedono delle norme minime di salvaguardia delle destinazioni legate alla razionalità delle strutture, ma da nessuna parte obbligano i comuni a consentire il cambio di destinazione d'uso verso le seconde case, cosa che invece le NTA 2012, a differenza del 2007, prevedono;

 15. rispetto alle nuove partizioni dei pud, si evidenzia che lo stesso arch. Fubini aveva già fatto le valutazioni del caso sulle superfici, nel 2007, giungendo a risultati diversi da quanto previsto nel 2012;
 16. Come riconosciuto dallo stesso arch. Fubini nella sua relazione risulta il seguente aumento di capacità insediativa:

• 4.200 mc seconde case in Val Veny;
• 1.900 mc seconde case in Val Ferret;
• 702 mc in Val Sapin;
• almeno 25.000 mc di seconde case realizzabili in deroga agli equilibri funzionali, come premio rispetto ad interventi su alberghi.

In tutto fanno almeno 32.000 metri cubi di seconde case! Ossia circa 12.000 metri quadri, oltre allo sblocco della lista degli equilibri funzionali, per cui si è già previsto un aumento di oltre 5.000 metri cubi. Stiamo parlando di un valore economico pari a circa euro 120.000.000,00.
Da evidenziare che nelle conclusioni della relazione dell'arch. Fubini non si tiene conto delle modifiche apportate ai volumi relativi alla  prima casa: nelle zone Bb e Bc + Bd si ha: 4.020 mc + 10.861 mc, ossia quasi 15.000 metri cubi in più di abitativo che vanno ad aggiungersi ad una situazione già squilibrata in tal senso. Vale a dire circa 5.000,00 metri quadri in più, ossia quasi 50 milioni di euro di valore.
L'arch. Fubini, rapportando i nuovi volumi a quanto già edificato a Courmayeur e non a quelli ancora potenzialmente sfruttabili, dichiara che non si tratta di "un grande stravolgimento", come ad ammettere l'evidenza, ossia che comunque di stravolgimento si tratta. Del resto il valore finale dell'operazione ammonta a una sciocchezza: circa 170 milioni di euro.

Restando a disposizione per ogni chiarimento, porgiamo cordiali saluti.